청약 준비자 필독! 청약 가점제 정리 및 2025년 청약 제도 변화 핵심 요약

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시리즈 콘텐츠 ①

청약 가점제 완전 정리 – 점수 올리는 핵심 전략 공개

 

내 집 마련의 꿈, 그 첫걸음은 청약통장 개설에서 시작됩니다. 하지만 정작 중요한 것은 바로 내가 가진 청약 '가점'이 몇 점인지 아는 것입니다. 많은 분들이 청약 가점제에 대해 단순히 "무주택 기간이 길면 유리하다" 정도로만 알고 계시지만, 실제 청약 현장에서는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간이라는 세 가지 요소가 복합적으로 작용하며, 이 점수 차이가 아파트 당첨과 낙첨을 가르는 핵심 요소가 됩니다. 더욱이 같은 조건이라도 가점을 계산하는 방식에 따라 결과가 완전히 달라질 수 있습니다.

 

부동산 시장의 경쟁이 치열해지면서, 청약 가점 관리는 선택이 아닌 필수가 되었습니다. 나에게 맞는 청약 전략을 세우고 성공적인 내 집 마련에 한 걸음 더 다가가기 위해서는 청약 가점제를 정확히 이해하는 것이 무엇보다 중요합니다.

 

본 글은 시리즈 콘텐츠의 첫 번째 글로, 청약 가점제가 무엇인지, 각 항목별 점수 계산은 어떻게 하는지, 그리고 2025년 이후에도 유효한 가점 점수 상승 전략은 무엇인지까지 완전히 분석하여 제시합니다. 실제로 청약을 준비하고 계신 분이라면 반드시 알아야 할 실질적인 정보만을 엄선하여 정리했습니다. 복잡하게만 느껴졌던 청약 가점제, 저와 함께 완전 정복해 보시죠!

 

목차

• 청약 가점제(Subscription Point System)란 무엇인가?
• 청약 가점제 84점, 무엇으로 구성될까? (3가지 항목)
• 무주택 기간 가점 계산 방법 상세 안내 (최대 32점)
• 부양가족 수 가점 계산 방법 상세 안내 (최대 35점)
• 청약통장 가입 기간 가점 계산 방법 상세 안내 (최대 17점)
• 내 청약 가점은 몇 점? 계산 예시 살펴보기
• 청약 가점 점수 높이기 위한 실전 전략
• 고득점자들의 실제 당첨 가점 사례 분석
• 자주 묻는 질문 (FAQ)

청약 가점제(Subscription Point System)란 무엇인가?

청약 가점제는 주로 민영 아파트의 일반 공급 물량 중 일부(또는 전부)를 청약 신청자의 점수에 따라 배정하는 제도입니다. 투기 과열 지구 등 일부 지역에서는 일반 공급 물량의 상당 부분 또는 전부를 가점제로 선정하기도 합니다. 이 제도의 목적은 무주택 실수요자에게 내 집 마련 기회를 우선적으로 제공하고, 장기간 청약통장을 유지하며 부양가족이 많은 사람들에게 유리하게 작용하도록 하는 것입니다.

 

청약 가점제는 총 84점 만점으로 구성되며, 신청자가 가진 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간이라는 세 가지 항목의 점수를 합산하여 총점을 산정합니다. 점수가 높은 신청자부터 해당 아파트의 청약 당첨 기회를 얻게 되므로, 청약 경쟁률이 높은 인기 지역에서는 가점 1점 차이로 당첨과 낙첨이 갈리기도 합니다. 따라서 청약 가점제를 정확히 이해하고 자신의 점수를 파악하는 것이 청약 전략 수립의 가장 기본입니다.

청약 가점제 84점, 무엇으로 구성될까? (3가지 항목)

청약 가점제는 총 84점 만점으로, 다음과 같은 세 가지 항목으로 구성됩니다.

항목	최대 점수	산정 기준
무주택 기간	32점	청약 신청자 및 세대원 전원이 주택을 소유하지 않은 기간 (최대 15년 이상)
부양가족 수	35점	청약 신청자 본인 외에 주민등록등본 상 함께 거주하며 부양하는 가족 수 (최대 6인 이상)
청약통장 가입 기간	17점	청약통장(주택청약종합저축, 청약저축, 청약예금, 청약부금) 가입 후 경과한 기간 (최대 15년 이상)

각 항목별 점수 배점과 최대 점수가 다르므로, 자신의 상황에서 어떤 항목의 점수를 높일 수 있는지 파악하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 무주택 기간과 청약통장 가입 기간은 시간이 지남에 따라 점수가 자연스럽게 오르지만, 부양가족 수는 가족 구성원의 변화에 따라 점수가 변동될 수 있습니다.

무주택 기간 가점 계산 방법 상세 안내 (최대 32점)

무주택 기간은 청약 가점제의 가장 큰 비중(32점)을 차지하는 항목입니다. 무주택 기간은 청약 신청자와 세대원 전원이 주택(건물 등기부등본 또는 건축물대장상의 주택)을 소유하지 않은 기간을 의미합니다.

• 산정 시작 시점:
  • 청약 신청자가 만 30세가 되는 날부터 기산합니다.
  • 다만, 만 30세가 되기 전에 혼인한 경우에는 혼인신고일부터 기산합니다. (세대주 여부와 관계없이 본인과 배우자의 무주택 기간을 합산)
• 산정 기준: 신청자 본인과 주민등록등본 상 함께 등재된 세대원 전원 (배우자, 직계존속, 직계비속 등)이 주택을 소유한 이력이 없어야 해당 기간이 무주택 기간으로 인정됩니다. 세대원 중 단 한 명이라도 주택을 소유했다면, 해당 기간은 무주택 기간으로 인정되지 않습니다.
• 점수 기준: 무주택 기간 1년당 2점씩 가산되며, 최대 15년 이상 무주택일 경우 32점 만점을 받습니다.

무주택 기간	가점
1년 미만	2점
1년 이상 ~ 2년 미만	4점
2년 이상 ~ 3년 미만	6점
...	...
14년 이상 ~ 15년 미만	30점
15년 이상	32점

주의사항:

• 세대 분리하여 거주하더라도, 신청자의 배우자나 만 30세 미만의 자녀는 동일 세대원으로 간주되어 주택 소유 여부를 확인합니다.
• 만 60세 이상의 부모님이 주택을 소유하고 있더라도, 부양가족으로 인정받는 경우에는 해당 주택 소유 사실을 없는 것으로 간주하여 무주택 기간을 산정할 수 있습니다. (단, 부모님과 함께 등재된 모든 세대원이 만 60세 이상이어야 함 등 세부 조건 확인 필요)
• 오피스텔이나 상가 등은 주택이 아니므로 소유하더라도 무주택으로 인정됩니다. 다만, 주거용 오피스텔은 예외 규정이 있을 수 있습니다.

무주택 기간은 가장 점수 배점이 높은 만큼, 정확한 기간 산정이 중요하며 장기적으로 관리해야 하는 항목입니다.

부양가족 수 가점 계산 방법 상세 안내 (최대 35점)

부양가족 수는 청약 가점 항목 중 가장 높은 비중(35점)을 차지하며, 가족 구성 형태에 따라 점수가 크게 달라질 수 있는 항목입니다. 부양가족은 청약 신청자 본인 외에 주민등록등본 상에 함께 등재되어 있고, 청약 신청자가 실질적으로 부양하고 있는 가족을 의미합니다.

• 부양가족 인정 대상:
  • 배우자: 주민등록등본에 함께 등재되어 있지 않더라도 부양가족으로 인정됩니다. (1명)
  • 직계존속: 신청자 본인 또는 배우자의 직계존속(부모, 조부모 등)으로, 주민등록등본 상에 함께 등재되어 있어야 하며, 두 사람 모두 만 60세 이상이어야 합니다. (세대 합가 기간 등 세부 조건 확인 필요)
  • 직계비속: 신청자 본인 또는 배우자의 직계비속(자녀, 손자녀 등)으로, 주민등록등본 상에 함께 등재되어 있어야 하며, 모두 만 20세 이하여야 합니다. (재혼 배우자의 자녀 등도 포함 가능)
  • 형제·자매: 원칙적으로 부양가족에 포함되지 않습니다.
• 점수 기준: 부양가족 1명당 5점씩 가산되며, 최대 6인 이상일 경우 35점 만점을 받습니다. (본인 포함 시 7인 이상)

부양가족 수 (본인 제외)	가점
0명 (본인만)	5점
1명	10점
2명	15점
3명	20점
4명	25점
5명	30점
6명 이상	35점

주의사항:

• 부양가족으로 인정받기 위해서는 주민등록등본 상 함께 거주한 기간 등 추가적인 조건이 필요할 수 있습니다.
• 특히 부모님을 부양가족으로 인정받기 위해서는 부모님과 신청자가 일정 기간 이상(보통 1년) 함께 주민등록등본에 등재되어 있어야 하는 등 조건이 까다롭습니다.
• 배우자가 해외에 거주하더라도 주민등록표상 분리된 배우자는 부양가족으로 인정됩니다.

가족 구성원의 변화(결혼, 출산, 부모님 합가 등)는 부양가족 점수에 직접적인 영향을 미치므로, 청약 계획이 있다면 가족 구성원 등재 상태를 미리 확인하고 필요시 조정하는 전략도 고려해 볼 수 있습니다.

청약통장 가입 기간 가점 계산 방법 상세 안내 (최대 17점)

청약통장 가입 기간은 무주택 기간이나 부양가족 수에 비해 배점 비중(17점)은 작지만, 꾸준히 관리하면 안정적으로 점수를 쌓을 수 있는 항목입니다. 청약통장 가입 기간은 주택청약종합저축, 청약저축, 청약예금, 청약부금 통장에 가입한 날부터 청약 신청일까지 경과한 기간을 의미합니다.

• 산정 기준:가입 기간 1년당 1점씩 가산됩니다.
• 점수 기준: 최대 15년 이상 가입 유지 시 17점 만점을 받습니다.

청약통장 가입 기간	가점
1년 미만	1점
1년 이상 ~ 2년 미만	2점
2년 이상 ~ 3년 미만	3점
...	...
14년 이상 ~ 15년 미만	16점
15년 이상	17점

주의사항:

• 청약통장은 한번 개설하면 해지하지 않고 장기간 유지하는 것이 점수 확보에 유리합니다.
• 납입금액이나 납입 횟수 자체는 가점 항목이 아닙니다. 가점은 오직 '가입 기간'만을 기준으로 합니다. (단, 공공 분양 청약 시에는 납입 횟수나 총액이 중요하게 작용하므로 목적에 맞게 관리 필요)
• 청약통장 명의 변경 시 기존 가입 기간은 승계되지 않고 새로 가입한 것으로 간주됩니다.

청약통장은 가능한 한 어릴 때부터 개설하여 장기간 유지하는 것이 좋습니다. 만 19세 이전에 가입한 기간은 최대 2년까지만 인정된다는 점도 참고해 주세요.

내 청약 가점은 몇 점? 계산 예시 살펴보기

앞서 살펴본 항목별 계산법을 바탕으로 자신의 예상 가점을 직접 계산해 볼 수 있습니다. 아래는 가상 인물의 청약 가점 계산 예시입니다.

예시 1: 사회생활 5년차 미혼 직장인

• 나이: 만 30세
• 무주택 기간: 만 30세부터 5년 (세대 독립 후 주택 소유 이력 없음) → 5년 = 12점
• 부양가족 수: 0명 (본인 외 없음) → 0명 = 5점
• 청약통장 가입 기간: 대학교 1학년 때 개설하여 10년 유지 → 10년 = 11점

→ 총 가점: 12점 + 5점 + 11점 = 28점

예시 2: 결혼 10년차, 자녀 2명 있는 40대 가장 (부모님은 따로 거주)

• 나이: 만 42세
• 무주택 기간: 결혼(만 32세) 전부터 무주택, 결혼 후(10년) 부부 모두 무주택 유지 → 총 10년(만 32세~42세) → 10년 = 20점
• 부양가족 수: 배우자(1명) + 자녀 2명 (만 20세 이하) = 총 3명 → 3명 = 20점
• 청약통장 가입 기간: 20년 유지 → 15년 이상 = 17점

→ 총 가점: 20점 + 20점 + 17점 = 57점

예시 3: 부모님과 5년 전 합가한 50대 가장 (자녀는 출가)

• 나이: 만 55세
• 무주택 기간: 만 30세부터 무주택 유지 (세대원 중 주택 소유자 없음) → 25년 이상 → 15년 이상 = 32점
• 부양가족 수: 배우자(1명) + 만 60세 이상 부모님(2명, 5년 이상 등재) = 총 3명 → 3명 = 20점
• 청약통장 가입 기간: 25년 유지 → 15년 이상 = 17점

→ 총 가점: 32점 + 20점 + 17점 = 69점

자신의 예상 가점을 계산해보셨나요? 이 점수를 바탕으로 내가 원하는 지역이나 단지의 예상 커트라인과 비교해보면 당첨 가능성을 가늠해 볼 수 있습니다. 정확한 내 가점은 청약홈(www.applyhome.co.kr) 웹사이트에서 모의계산을 통해 확인할 수 있습니다.

청약 가점 점수 높이기 위한 실전 전략

청약 가점은 단기간에 드라마틱하게 올리기는 어렵지만, 장기적인 계획과 전략적인 접근을 통해 충분히 상승시킬 수 있는 항목들이 있습니다. 특히 부양가족 수는 가족 구성 변화를 통해 비교적 빠르게 점수 변화를 기대할 수 있는 부분입니다.

• 무주택 기간 관리:
  • 가장 확실한 방법은 주택을 소유하지 않고 장기간 무주택 상태를 유지하는 것입니다.
  • 세대원 중 주택 소유자가 없는지 꾸준히 확인하고 관리합니다. 만 60세 이상 부모님 주택 소유 예외 조항 등을 정확히 이해하고 활용합니다.
• 부양가족 수 늘리기 전략:
  • 결혼: 배우자가 부양가족에 포함되어 기본 5점을 추가할 수 있습니다.
  • 출산: 자녀는 만 20세 이하까지 부양가족으로 인정되어 출산 시마다 점수가 증가합니다.
  • 부모님 합가: 만 60세 이상의 부모님을 모시고 함께 주민등록등본에 등재하여 일정 기간(보통 1년) 이상 거주하면 부양가족으로 인정받아 점수를 높일 수 있습니다. (부모님 세대원 전원이 만 60세 이상이어야 함 등 세부 조건 확인 필수)
• 청약통장 장기 유지:
  • 가장 꾸준하고 안정적으로 점수를 쌓을 수 있는 항목입니다. 가능한 한 빨리 청약통장을 개설하고 해지하지 않고 장기간 유지하는 것이 중요합니다. 15년 이상 유지하면 만점(17점)을 받을 수 있습니다.
  • 납입 횟수나 금액보다는 '가입 기간' 자체가 중요합니다.
• 주택 보유 이력 주의:
  • 부동산 매매나 상속 등으로 주택을 소유하게 되면 무주택 기간 점수가 처음부터 다시 계산되거나 크게 줄어들 수 있습니다. 청약 계획이 있다면 주택 소유 이력이 생기지 않도록 매우 신중해야 합니다.
  • 소형·저가 주택(전용면적 60㎡ 이하, 공시가격 수도권 1.3억 원 이하, 비수도권 8천만 원 이하) 1채를 소유한 경우는 무주택으로 간주되기도 하지만, 이는 공공 분양에만 적용되는 경우가 많고 민영 아파트 청약 가점 계산 시에는 유주택으로 간주되는 경우가 일반적이므로 정확한 기준 확인이 필요합니다.

청약 가점은 시간이 지남에 따라 자연스럽게 오르는 부분도 있지만, 부양가족 수처럼 전략적인 계획을 통해 점수를 관리하고 높일 수 있는 부분도 있습니다. 나의 현재 점수와 목표 점수를 설정하고, 어떤 항목을 집중적으로 관리할지 계획을 세우는 것이 중요합니다.

고득점자들의 실제 당첨 가점 사례 분석

청약 가점 커트라인은 지역별, 단지별 인기 및 경쟁률에 따라 크게 차이가 납니다. 인기 지역의 신축 단지일수록 가점 커트라인이 매우 높게 형성되는 경향이 있습니다.

• 서울 및 수도권 핵심 지역: 강남 3구 등 인기 지역의 신축 아파트나 재건축 단지는 청약 경쟁이 매우 치열하여 가점 만점(84점)에 가까운 70점대 후반에서 80점대 초반의 고가점자들이 당첨되는 사례가 많습니다. 최소 60점대 후반 이상의 고가점이어야 안정적인 당첨을 기대할 수 있습니다.
• 수도권 신도시 및 택지지구: 서울 접근성이 좋거나 개발 호재가 있는 수도권 신도시나 택지지구는 지역에 따라 다르지만, 일반적으로 50점대 중반에서 60점대 중반의 가점자들이 당첨되는 경우가 많습니다.
• 지방 광역시: 광역시 내에서도 인기 지역과 비인기 지역 간 차이가 크지만, 일반적으로 40점대 후반에서 50점대 중반의 가점에서도 당첨 사례가 나타납니다.
• 지방 중소 도시: 인기 단지가 아니라면 30점대 후반에서 40점대 초반의 가점에서도 당첨될 가능성이 있습니다.

따라서 내가 목표하는 지역의 과거 청약 당첨 가점 커트라인 정보를 미리 찾아보고, 나의 현재 가점과 비교하여 현실적인 목표를 설정하는 것이 중요합니다. 만약 목표 지역의 가점 커트라인이 나의 현재 가점보다 훨씬 높다면, 가점을 높이기 위한 장기적인 전략을 세우거나 목표 지역을 조정하는 등의 고민이 필요합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

청약 가점제에 대해 자주 궁금해하시는 질문들을 모아봤습니다.

 

Q1: 청약 가점제는 민영 아파트에만 적용되나요?
A1: 네, 청약 가점제는 주로 민영 아파트의 일반 공급 물량에 적용되는 제도입니다. 공공 분양 아파트의 경우 소득 기준, 자산 기준, 거주 기간, 납입 횟수/총액 등이 중요하게 작용하는 경우가 많습니다.

 

Q2: 제 청약 가점은 어디서 정확하게 알 수 있나요?
A2: 한국부동산원에서 운영하는 청약홈(www.applyhome.co.kr) 웹사이트에 접속하여 로그인한 후, '청약 가점 계산하기' 또는 '가점 점수 확인' 메뉴에서 자신의 청약 가점을 정확하게 계산하고 확인할 수 있습니다.

 

Q3: 무주택 기간은 만 30세부터 계산되는데, 30세 이전에 세대주가 된 경우는 어떻게 되나요?
A3: 원칙적으로 무주택 기간은 만 30세부터 기산되지만, 만 30세가 되기 전에 혼인신고를 한 경우에는 혼인신고일부터 무주택 기간이 기산됩니다. 만 30세 전에 세대주가 되었다 하더라도 혼인하지 않았다면 30세부터 기산되는 것이 일반적입니다.

 

Q4: 부모님과 합가하면 무조건 부양가족 점수를 받을 수 있나요?
A4: 부모님(또는 배우자의 부모님)을 부양가족으로 인정받으려면 주민등록등본 상에 신청자와 함께 등재되어 있고, 두 분 모두 만 60세 이상이어야 하며, 일정 기간(보통 1년) 이상 계속해서 함께 등재되어 있어야 하는 등 까다로운 조건이 있습니다. 세부 조건은 청약 공고문이나 청약홈 가점 계산 기준을 정확히 확인해야 합니다.

 

Q5: 청약통장 납입금액이나 횟수도 가점 계산에 포함되나요?
A5: 민영 아파트 청약 가점제에서는 청약통장의 '가입 기간'만을 기준으로 가점을 산정합니다. 납입금액이나 횟수는 가점 항목이 아닙니다. 다만, 공공 분양에서는 납입 횟수나 총액이 당첨자 선정에 중요한 영향을 미칩니다.

 

Q6: 주거용 오피스텔을 가지고 있어도 무주택으로 인정되나요?
A6: 일반적으로 주거용 오피스텔은 「주택법」상 주택에 해당하지 않으므로 소유하더라도 무주택으로 인정되는 경우가 많습니다. 그러나 청약 제도나 세금 산정 시에는 예외 규정이 적용될 수도 있으므로, 관련 법규나 청약 공고문을 정확히 확인해야 합니다.

 

Q7: 청약 가점이 낮으면 당첨될 방법이 전혀 없나요?
A7: 가점제에서는 고가점자가 유리하지만, 추첨제 물량도 있습니다. 민영 아파트 일반 공급 물량 중 가점제로 우선 배정하고 남은 물량은 추첨제로 당첨자를 선정합니다. 또한, 일부 지역이나 비인기 단지, 또는 특별 공급 물량에서는 상대적으로 낮은 가점이나 자격으로도 당첨될 기회가 있을 수 있습니다. 다양한 청약 정보를 꾸준히 확인하는 것이 중요합니다.

청약 가점은 단기간에 올리기 어려운 '시간과 노력의 결과'이지만, 전략적으로 접근하면 충분히 관리하고 상승시킬 수 있는 항목들이 있습니다. 특히 부양가족 점수는 가족 구성 변화나 합가를 통해 점수 변화를 기대해 볼 수 있는 부분입니다. 당첨을 원하는 이라면 단순히 청약을 신청하는 것보다, 매년 나의 가점 항목을 분석하고 관리하는 습관이 필수입니다. 😊

 

이 글을 통해 청약 가점제의 구조를 명확히 이해하고, 나에게 유리한 방향으로 내 집 마련 전략을 짤 수 있기를 바랍니다. 다음 글에서는 2025년부터 달라지는 청약 제도 변경 사항에 대해 상세히 다룰 예정이니, 시리즈 ②편도 기대해 주세요!